不動産投資のセカンドステージ
不動産投資は、ただひたすら保有戸数を増やしていけばよいというものでもない。保有している不動産の価値を高めたり、優良な資産に入れ替えたりすることも考えなければいけないのである。不動産投資を始めたころは、ただただ購入だけすれば良かったのであるが、ある時期になると、購入よりも売却を考えなければならないのである。ひたすら購入しているときにはあまり考えない事であるが、次のステージが意識するときが来ることも覚えておいてほしい。実物不動産を購入して残高をつみ上げていくよりも、不動産投資信託を購入して残高を積み上げていく方が、良いと思う。それには税金も関わるからだ。不動産投資信託の場合、税金は１０％の源泉分離課税で終了する。売却益も分配金も税率は同じだ。しかしながら、実物不動産への投資だと確定申告で税率は他の収入も合算しての計算となる。場合によっては税率が上がってしまうのである。しかも家賃が同じ出れば申告する利益は毎年増える。
フルローンの不動産投資
不動産投資をするにあたっては、ある程度の頭金が必要となってくる。フルローンを組むことを勧める人もいるが、フルローンで不動産投資を行うのであれば、相当の注意が必要である。キャッシュフローが忙しくなるので、その管理をしっかりやらなければ、黒字なのに現金が足りなくなってしまうという現象が起こってしまうのである。不動産投資の初心者であれば、充分な頭金を用意してから不動産投資に臨むことを、自分はお勧めしたいと思っている。不動産投資だけで生活していくことができるかということを考えたことがある。結論から言えば、本気になればそれだけでも食べていくことはできるのであろう。しかしながら、サラリーマンが不動産投資を片手間に行って、副収入に頼っていくのであればそれは注意が必要だ。他人任せなかぎり、なかなかうまく運用はできないであろう。やるのであれば、自分が積極的にかかわって、空室期間を作らないような気持ちで行わなければならない。
不動産投資の終わらせ方を考える。
不動産投資において、どのような戦略を立てて行うのかは重要なことである。つまり、購入してその後、どれくらいの期間保有するのか、それとも、売却の時期を見計らいながら、おまけ的に家賃収入を得ていくのか、と言うことを考えていかなければならない。不動産投資において、その後の出口戦略を間違えてしまうのと運用収益が台無しになってしまうわけである。その点を考えておくことを怠ると何故お金がたまらないのかいつまでもなからないだろう。先日、不動産投資の相談をしに、不動産管理会社へいってきた。めぼしい物件はあるか尋ねたところ、いくつかの中古ワンルームマンションを紹介された。修繕計画や管理組合の財政状況をみたい、と希望したが、それに対しては、今、手付けを入れるか入れないか、という回答があった。その前に、見たいといったのであるが、すぐに売れてしまうので、取り寄せている間になくなってしまうと言う。ずいぶん横柄な不動産管理会社だと思った。
不動産投資の利回りの意味
不動産投資を始めて、気付いたことがある。それは、購入時にアピールされていた利回りであるが、この利回りは販売価格に対する利回りと言うことである。確定利回りでないことは承知していたが、この予想利回りにしても、売却するときの価格が販売価格と同じことが前提となっている。しかしながら、不動産としての資産価値が上がらなければ、販売価格を上回るということはないであろう。出口戦略がとても重要であることに気付いたのである。不動産投資を行うのであれば、自己資金はある程度必要である。できれば４割の頭金を用意したい。自己資金を少なくして、借入をめいいっぱい行う方法もあるが、レバレッジを効かせてしまうと、そのあとのキャッシュフローの管理が大変なのである。特に税金の支払が発生するような場合は、確定申告後にまとまった納税資金が必要になる場合がある。その準備をちゃんとしておかなければならない。少し先のことを考えて不動産投資をしよう。
不動産投資の利回りを考える。
不動産投資を行うにあたって、物件の選択基準を利回りに求めることはリスクが大きい。まず、チラシなどの利回りは表面利回りであることが多い。経費を考慮していないので、実際の利回りは表面利回りよりも低くなる。また、利回りは、その年、空室がなかったとして考えた場合の利回りである。空室があった場合は一段と低くなるのである。これらのことに注意しながら物件選びをしないと後々思ってもいない状況に陥ることになるであろう。不動産投資をしばらく行っていると、いくつかの物件には愛着がわいてい来る。最初の頃はそんなこともなかったが、やはりいくつか物件を見ていると中には自分が気に入った物件もあるわけだ。それはじわじわやってくるのである。年数が経てば、その物件のある街の雰囲気も変わってくることもあり、それが影響しているのかもしれない。あまりそれにはまってしまうと、資産運用という趣旨からずれてしまうので、ある程度気をつけてはいるけれども。
不動産投資の出口とはどういうことか。
不動産投資を考えているようであれば、その出口をどうするかを考えなければならない。出口というのは、不動産投資のやめ方ということである。つまり、不動産を売却して終了するのか、それとも保有し続けて相続させるのか、マンションであれば、管理組合を通じて建て替えを検討するのか、等といったことである。この出口をどうするかということで、資産運用の効率つまり利回りが大きく異なってくるのである。必ずどこかで考えるタイミングが来る。株式投資でもそうであるが、不動産投資でも売却の際にはためらわないことである。順調に運用できているからとズルズルと先送りにすると、そのうち売却のタイミングを逃してしまう。これは、結構な痛手となるわけだ。株式投資でももう少し価格が上がってからなどと、まっていたりすると、あれよあれよと価格が下がり始めることもある。目標を決めてその期間中に売り切ってしまうこともそうだし、売れそうな価格でずっと募集していることも大切なことである。
不動産投資で学んだこと。
不動産投資セミナーへ行ってきた。ファイナンシャルプランナーでもあり、主婦でもある講師の話であったが、なかなか面白い話を聞くことができた。不動産投資にかかわる部分については、知っていることがほとんどであったが、金融機関の動向等は、ここからしか聞けない話であったと思う。こういう話が貴重なのである。2時間のセミナーでも1分でも、ためになる話があれば、それだけで、セミナーへ参加した価値があると考えて良いのではないだろうか。今は、それなりの企業でも、社員がリストラされることも珍しくありませんから、将来の為に、「職業会社員（サラリーマン）」のうちから、不動産投資を検討したいですね。
株や債権は、下手をすると紙切れに成りかねないから、とりあえず、価値ゼロにならないものに投資がしたいです。
でも、投資額が高いだけに、余程の好物件以外、やや二の足を踏んでしまうのも事実です。
ただ、最近は、都内の物件でもインターネットなどで「これお得かも」って物件が増えてきてる気がするので、チャンスがあれば積極的に行きたいです。
不動産投資と不動産投資信託の比較
不動産投資を始めて気付いたのであるが、不動産投資を現物の不動産で行うよりは不動産投資信託を保有している方が良いということである。上場している不動産投資信託であれば、自分の好きなタイミングで投資することができるし、出口である売却も容易である。不動産の運営に直接かかわることはできないが、サラリーマンである自分にとっては、運営に関わっている時間がないため、かえって好都合なわけである。検討するには面白い金融商品だ。不動産投資をうまく行うには、普段いろいろな街に足を運ぶのも大切である。どういう街が発展しているのか、どういう街なら人が集まりやすいのか、交通の便はどうなのか、何か新しいものが建つ計画があるのか、など情報はいろいろなところに転がっている。これらの情報をキャッチするには、現場に行っておくしかない。特に建設予定があることなどはインターネットで地図を見ているだけでは全くわからない情報である。足で稼ぐ情報というわけだ。
不動産投資の対象をどうするか。
中古ワンルームマンションで始めた不動産投資であるが、なかなか1棟アパートに手を付けたいとは思わない、なぜならば、1棟アパート等は、複数戸を一つの場所で運営することになるからである。つまり、エリアを限られてしまう。同じ金額を投資するのであれば、異なったエリアに投資したいという思いがある。手元資金が貯まってくるとまた違う思いがあるのであろうが、今のところは、ワンルームマンションを積み上げていこうと思っている。不動産投資の情報はどのように集めているであろうか。インターネットでいろいろ調べてみるのも良いかもしれないが、やはりその現場に足を運んで見ることが大切である。無論、不動産会社から物件の紹介があった場合には情報収集をするであろうが、常日頃の情報収集も大切である。家賃相場などが頭に入っていると、最初に紹介物件を見たときにインスピレーションが働いたりするであろう。要はどれだけアンテナを張ることができるかである。
不動産投資のスタイルの変化
不動産投資が最近サラリーマンの間で人気である。実際に不動産会社が行うセミナーなどを聞きに行くと、サラリーマンであふれている。たいてい中古ワンルームマンションが人気なのであるが、おそらくは、副収入を得たいという思いからなのであろう。バブルのころとは違って、不動産の売却によって収益を得ようとするものではなく、賃貸収入で定期的な収益を上げようと考えている人が多いようだ。時代が変われば、考えも変わるものである。不動産投資は今後、利回りの低下が予想される。その原因を２つ考えている。一つ目は家賃が下落してくる可能性である。最近の家賃相場を見ていると、家賃を上げるということは考えにくい。家賃を下げて、空室を作らないという風潮があるような気がする。また、もう一つの原因が中古ワンルームマンション価格の上昇である。サラリーマンの間で中古ワンルームマンションでの不動産投資が非常に活発であり、今後は購入者の増加も見込まれるのだ。
友人の不動産投資の仕方
友人が不動産投資を始めた。どうやら新築ワンルームマンションを購入したらしい。よりによって、新築マンションとは大胆だと思った。話を聞いてみると、「自分が住んでみたいと思うマンションを購入した」とのことだった。実際、住む予定があるのかというと、どうやらその気はないらしい。本人には伝えていないが、純粋な不動産投資目的で、新築ワンルームマンションを購入するのは運用効率の観点からはお勧めできない事だと思っている。不動産投資をしていると、不動産バブルの発生を考えたりもする。たいてい、金融機関が不動産投資に対する融資に積極的になったときに不動産バブルが始まるのだ。お金を握っているのは金融機関であるのだから当たり前といえば当たり前の話ではある。そして金融機関が歯止めがわからず、資金を供給し続けてしまうことがバブルを生むのだ。最近、どうやらその初期の健全な状態がまた始まりつつあるような気がする。さてバブルはいつくるか。
不動産投資を始める時期
今は不動産投資を始める時期か、という質問を受けた。結論から言えば、始めても良いのではないかと思う。しかしながら、最近は、良い中古マンションが出てもすぐに売れてしまうらしい。震災があったからといって投資家の購買意欲が減退したわけではないらしい。これは意外なことであったが、やはり将来の不安が勝るのだと思う。これからも不動産投資、その中でも中古ワンルームマンションへの投資は増えていくであろうと思っている。バブルの形成は不動産に対する資金の供給過剰から始まる。少し前の不動産ミニバブルのときもそうであった。不動産投資ファンドや新興ディベロッパーに多くの資金が集まり、それが不動産に向かっていった。銀行も資金供給を続けたいから、今回の不動産価格の上昇はバブルの形成ではない、というようなことを言っていたが、結局は自分らが資金の供給を止めたことで不良債権を大量に作ったのである。おそらくまた同じことが起きるであろう。
不動産投資信託を購入する時期
最近、また、不動産投資信託の価格が下がってきた。価格が下がってきたということは、つまり、利回りが上がってきたということである。今は魅力的な利回りということができる。震災直後の価格に迫ってきているものもある。これから年末いにかけてどれくらい回復するかわからないが、今の下がり方は、買い増しても良いのではないかと思っている。あまり価格が下がっていることに気をもんでいると購入時期をのがしてしてしまうであろう。不動産投資を無理に推し進めない方が良い。おそらくそろそろ中古ワンルームマンションなどは高値で取引をするようになると思う。金融機関も企業融資がなかなか伸びないので、資金ニーズのある個人投資家に目を向けるようになるであろう。となると、不動産が簡単に買える状況になり、売買が活発になる。そして、中には少し高い価格でも買う人が出てくるものと思う。こうなるとバブルの始まりだ。この時期には不動産投資を進めない方が良い。
不動産投資本を読んでみる。
不動産投資本をいろいろ見てみると、あるパターンがある。その一つが不動産管理会社の経営者が中古ワンルームマンションへの投資を勧めているものである。これはそのまま、その経営者の会社の宣伝になっている。内容が魅力的であれば、その会社に問い合わせたくなってくる。その本に書かれていることがすべて正しいとは思わないが、専門家がある観点で述べていることには、一定の説得力がある。不動産投資を考えている人には良いのではないだろうか。先日、板橋に用があって立ち寄った。板橋はどこにあるのかということ自体知らなかったが、電車で池袋の隣であったことにびっくりした。少し歩いていたら池袋の地名も出てきたので、池袋にも近いということだと思った。駅前には商店街もあるし大きなスーパーもあった。大型マンションもいくつかあって人口も多そうだった。ふと、ここで不動産投資をしたら面白いのではないかと思って、不動産屋に立ち寄った。どうやら大学も近くにあるらしい。
不動産投資に適したものは何か。
不動産投資をするのであれば中古ワンルームマンションを検討するべきである。中古ワンルームマンションの人気は、最近、かなり高いと思う。今までは家賃収入を求めての不動産投資であったが、またバブル期のように売却益を狙った中古ワンルームマンションの購入を考える人も出てくることだと思う。いつそのような時期になるかはわからないが、ワンルームマンションの供給が今後減ってくることは確実なのであるから、価格は上がるのではないだろうか。不動産投資を始めるのであれば、中古ワンルームマンションで始めるのが良いであろう。できれば、駅から１０分くらいが良いのではないか。但し、駅から離れていても、需要があるところはしっかりあるのである。それは、周りの住環境が影響しているのであろう。つまり、そこの生活圏でことが足りているということである。あとは家賃に気をつけなければならない。家賃は周辺相場を調べて、そこから妥当と思える家賃を決めておく必要がある。
不動産投資のシンプルさを考える。
株式投資をしているが、購入するタイミングが良くわからない。つまり、会社の適正価値がどれくらいかわからないのである。それに比べて、不動産投資はシンプルでよい。さらに不動産投資信託であればさらにシンプルである。家賃からみた利回りが自分の希望に合うかどうかを考えればよいわけである。これであれば判断は簡単である。もちろん、物件の価値というものがあるが、賃借人が付く物件であれば古くても家賃収入が得られるのだ。利回りだけで不動産投資の物件を決定したら、そのあと大変なことになった。購入した物件は、郊外の駅からちょっと遠いところであった。大学がバイクで行ける距離だったのでいいかなと思ったので購入したのであるが、買ったときの賃借人が出て行ってから、なかなか次の賃借人が決まらないのである。家賃も少し下げてみたが、全く反応がない。内覧の連絡もないのである。次はリフォームを打つしかないと思っているが金額が馬鹿にならない。
たどりついた不動産投資
外貨預金がこの円高のおかげで塩漬けとなっている。結構な額を追加投資したので、塩漬け額も相当な金額である。結局、外貨預金をあきらめて、今度は株式投資を始めた。しかしながら、株式投資を始めてまもなく震災があり、こちらも含み損を抱えながら、のらりくらりやっている。あまりにも成績が良くないので、今度は不動産投資でも行おうかと思っている。不動産投資であれば、毎月の家賃が見込めるので悪くはないのではないかと思う。不動産投資を始めた友人が３年でその物件を売却しようとしている。どうやら、いろいろと面倒な割には、費用がかかるということであった。そんな中で、ある時から不動産投資信託を保有し始めたそうだ。そしたら、その不動産投資信託の方が手間もかからないし、税金も安いし、魅力的なのだそうだ。だから、実物不動産の売却資金で不動産投資信託を買い増したいということである。どんなものか、不動産投資信託が自分も気になってきたのである。
不動産投資は出口戦略がすべて
資産運用を行っている中で、不動産投資の運用成績が一番良い。ある意味当然のことではあるが、今は成績が良くても、出口戦略でその方法を間違えると、今までの積み上げがすべて吹き飛んでしまう可能性はあるのである。それほど出口戦略は大事なのである。ここを考えずに不動産投資を始めてしまうと、後であわてることになる。購入した際に考えていなくても、数年したら、その不動産をどうするのかは一度考えてみた方が良いと思う。不動産投資をする際に、チラシの利回りに目が行くことになるであろう。しかしながら、その利回りは家賃を販売価格で割った表面的な利回りであり、そこから経費などを考慮しなければならない。物件によっては、管理費や修繕積立金が馬鹿にならないので、思っていた以上に利回りは低くなってしまう可能性がある。購入してからそのことに気付いても、もう遅いのであり、最初に充分な注意が必要だ。親切な不動産会社であればきちんと教えてくれる。
不動産投資を始めました。
不動産投資をするために不動産を購入してみましたが、なんともあっさりと買えてしまうものだというのが、感想です。不動産がこんなにも簡単に買えるものだとは考えてもいなかったので、ある意味、呆然としています。しかも、全額を自己資金でまかなえなかったので、ローンを組んだわけですが、このローンも意外にもあっさりと組むことができました。不動産投資はなかなか始める気にはなれなかったのですが、やってみるとあっさりしたものです。不動産投資を始めてしばらくして、不動産投資信託を購入するようになった。利回りは６％程度で、税金は１０％の源泉分離課税で終了するので、不動産投資信託は管理面からいうとだいぶ簡素な金融商品であると思う。多くの不動産物件に投資しているので、自然と分散効果も得られているし、スポンサーや運用会社に大手ディベロッパーなども参加しているものがあるので、安心できる金融商品である。今後は不動産投資信託にシフトしていくだろう。
不動産投資は何で行うか。
ファミリータイプの中古マンションを購入して不動産投資を始めました。ファミリータイプマンションであれば、一度、住み始めた賃借人は転勤などがない限り、なかなか出て行かないであろうと思ったからです。ワンルームマンションであれば、出て行かれる可能性は高いと考えています。もちろん、次の入居者がいれば問題ないのですが、いない間は、家賃が入ってこないばかりか、月々の費用が、自分の財布からの持ち出しになってしまいます。不動産投資信託は多くの資金を集めて、個人ではとても購入できないような大型商業施設やマンション、倉庫などを購入し運用している。ケースによっては、大手ディベロッパーや大手商社がスポンサーになっているので、賃借人の募集については安心できる。しかも、分配金は源泉分離課税なので、給与だけの収入であれば、確定申告をする必要がないのである。これは日々の管理という面からいえば大きなメリットであると個人的には考えている。
不動産投資は危険
不動産投資をすることに抵抗はないのであろうか。なかなか、不動産に投資することが安全ではないと思うのだが、どうも、安全っぽいことが世間に出回っているようだ。上手にする人は成功するのかもしれないが、それは結果論であり、道中は大変な思いをしているかもしれないということを認識しておくことが必要であろう。そんなに簡単に儲かるのであれば、自分自身がやればいいだけではないのか。そんなに美味しい情報は世の中にはない。不動産投資で家賃収入が入るようになったので、半年に一度は自分にご褒美をすることにした。お金ばかりを集めていたとしてもそれを使わなければ意味がないと思い、もちろん資産を増やすことも考えているが、それを消費することも考えなければならないと思ったのである。それによって新しい発見があるであろうし、次のステップが見つかるかもしれない。そのためにも消費をするということは大切な行動であると思う。但し、いつでもやめられる消費にしておかなければならない。つまり贅沢は禁物だということだ。